首套房利率降至4.25%20年期百万房贷总额可省约2万元后续或还有“大招

这是自LPR报价改革以来，一年期不变但五年期LPR首次下跌，五年期LPR跌幅最大。此前最大降幅为2020年3月的10BP。

由于4月下旬RRR降息和银行存款利率改革显著降低了银行资金成本，市场对5月LPR报价格外关注。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日，贷款市场报价利率为一年期LPR 3.7%，五年期LPR 4.45%。与上月相比，1年期LPR保持不变，但5年期LPR下降15BP。

值得注意的是，这是LPR牌价改革以来，LPR首次一年不变，连续五年多下跌。5年期以上的LPR是中长期贷款，尤其是抵押贷款的定价基准。其单边下调主要是为了稳定房地产市场。

根据央行和银监会5月15日的通知，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应贷款市场报价利率减20个基点，这意味着目前首套房贷利率下限为4.25%。重新定价日将下调股票房贷利率，具体视个人与银行约定的重新定价日而定。

预计5年内LPR的减少将使存量和增量抵押贷款下降15个基点。以偿还100万贷款本金、20年、等额本息计算，平均每月可减少还款约82元，需偿还的总利息约减少2万元。

民生银行首席研究员文彬表示，当前全球通胀波动，主要经济体货币政策收紧速度加快，国际形势更加复杂多变。中国的货币政策是我主导的。本月，LPR进行了结构性降息，期限超过5年的LPR录得史上最大跌幅。这体现了货币政策进一步加大支持稳增长力度的意图，对降低实体经济融资成本、提振国内投资和消费需求将起到积极作用。

为什么over 5年期单方面下调？

2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR将于每月20日由报价银行根据最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率(主要参考中期借贷便利的MLF利率)报价。

MLF利率是央行的中期政策利率，代表银行体系从央行获得中期基础货币的边际资金成本；上涨幅度主要取决于各家银行的资金成本、市场供求、风险溢价等因素。简而言之，LPR等于MLF+点差。

从历次LPR调整来看，如果MLF利率下调，那么LPR也会下调，但1年期LPR的调整幅度明显大于5年期LPR。在MLF利率不变的情况下，LPR下调了两次，但只有1年期LPR下调，5年期以上LPR保持不变。因此，1年期LPR的跌幅远高于5年期LPR。

数据显示，4月20日一年期LPR 3.7%，55BP低于2019年8月；5年期以上LPR为4.6%，较2019年8月下行25BP。最新的提议是，5年期LPR保持不变，但5年期LPR将下降15BP。

5月16日，央行宣布同日开展1000亿元MLF操作和100亿元公开市场逆回购操作。中标利率分别为2.85%和2.1%，与上次持平。

为什么在MLF利率不变的情况下LPR下调？原因是银行的资金成本明显改善。其中，4月25日，RRR降息落地，共释放长期资金约5300亿元，每年降低金融机构资金成本约65亿元。更重要的是，存款成本降低。

央行一季度货币政策执行报告披露，2022年4月，人民银行引导利率自律机制建立存款利率市场化调整机制。自律机制成员行参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR为代表的贷款市场利率，合理调整存款利率。

报告还指出，新机制建立后，工农中建交、邮储银行等国有银行和大部分股份制银行已于4月下旬下调了一年期以上定期存款和存单利率，一些地方法人机构也做出了相应下调。最新调查数据显示，4月最后一周，全国金融机构新增存款加权平均利率为2.37%，较前一周下降10个基点。

值得注意的是，这是LPR报价改革以来，首次出现一年期LPR不变但五年期以上LPR下跌，五年期以上LPR跌幅最大。此前最大降幅为2020年3月的10BP。

“4月份金融数据显示，当前贷款有效需求不足，结构不理想。特别是居民和企业中长期贷款明显下降，反映出当前市场主体融资意愿较弱，不利于稳增长。”文彬说，“这是第一次，LPR的报价只对超过5年的品种下调。这次结构性降息对稳定信贷总量、提振中长期信贷需求将起到积极作用。”

光大银行金融市场部分析师周表示，此次下调5年期以上LPR，幅度超预期，主要有两方面原因:一是近几个月实体经济中长期贷款需求疲软，有利于引导金融机构降低中长期贷款利率成本，提振实体经济融资需求；第二，最近几个月，国内房地产的复苏不尽如人意。LPR利率下调5年以上，有利于降低按揭贷款成本，刺激刚需住房需求，促进房地产平稳运行。

东方金诚首席宏观分析师王庆表示，这主要是由于当前企业贷款利率处于改革开放40多年来的最低点，而居民房贷利率仍处于高位；更重要的是，年初以来，虽然房地产金融环境不断转暖，但由于疫情和行业本身的运行规律等因素，楼市下行趋势仍在延续，对宏观经济的拖累作用在加大。目前楼市低迷，房贷需求疲软，市场天平向贷款方倾斜，促使报价行下调5年以上LPR。

抵押贷款利率继续下降。

经过持续推进，LPR改革取得了重要成果:LPR成为银行贷款利率的定价基准，金融机构发放的新增贷款大多以LPR为基准定价，即“贷款利率=LPR+利差”。其中，期限超过5年的LPR被用作住房抵押贷款的定价基准。

今年4月14日，时任央行金融市场司司长邹兰在发布会上介绍，我国房地产市场区域性特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策的原则，采取全国、各城市、各银行的定价机制。

以利率下限为例，全国层面首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于相应期限的LPR加60个基点，这是全国都应该遵守的下限政策；

人民银行各省级分行按照因城施策的原则，指导省级市场利率定价自律机制，在国家政策下限的基础上，确定辖内各城市的贷款利率下限，这是该城市范围内必须遵守的下限。实践中，大部分城市直接采用全国下限，没有额外要求加一些分；

结合银行自身经营状况、客户风险状况和信用状况等。，在各城市利率政策下限的基础上，明确利率的定价规则，合理确定每笔贷款的具体数值，是完全市场化的商业决策。

“3月份以来，由于市场需求减弱，全国100多个城市的银行根据市场变化和自身经营状况自主下调房贷利率，平均幅度在20至60个基点。”邹伟说。

预计5年期LPR削减将压低抵押贷款利率。在增量贷款方面，5月15日发布的《央行、银监会关于差别化住房信贷政策调整有关问题的通知》指出，对贷款购买普通自住住房的居民家庭，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点， 且第二套商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 即首套房和二套房最低贷款利率分别为LPR-20BP和LPR+60BP。LPR调整后，首套房贷款利率可低至4.25%，二套房为5.05%。

在抵押贷款存量方面，利差是固定的，贷款利率随LPR报价变化，重新定价周期最短为一年。对于重定价日在5月下旬的个人，可以马上享受到“福利”，房贷利率有望下调15BP。不过，一般的重新定价假期是在1月1日，这意味着大部分个人明年只能享受5年LPR下调的“福利”。

一般来说，5年内LPR的降低预计将推动存量和增量抵押贷款下降15个基点。以贷款本金100万，20年，等额本息还款计算，月均还款减少82元左右，需还利息合计减少2万元左右。

文彬表示，对于存量住房贷款，LPR的下降将通过贷款的重新定价降低抵押贷款成本，这不仅有助于稳定房地产市场预期和促进房地产销售，也有助于促进消费需求的增长。

“LPR降息5年多，意味着支持刚需住房需求的金融政策力度加大；另一方面，股票按揭贷款的成本也有所降低，这将有助于减轻股票购买者的按揭还款负担，提振消费需求。”周对说道。

王庆表示，历史规律表明，为了帮助楼市企稳回升，有必要大幅度下调房贷利率。2008年以来的三次房地产下行周期中，居民房贷利率最低下调幅度为142个基点。这意味着，未来仍有可能通过下调MLF利率直接推动5年期LPR报价进一步下行。

安信证券催收团队的一份研究报告认为，虽然央行银保监会近期下调了首套利率下限，但预计国家层面仍有政策放松空间，首套利率将继续下调，二套利率也可适当下调。目前首套房最低利率仍高于2008年的4.1%-4.2%，也明显高于2015年底的3.4%-3.5%。

前述研究报告还表示，为全面解决居民“买不起”、“不敢买”、“不想买”三大问题，可在国家层面连续下调首套利率，并针对“因城施策”制定土地供应的基本规范和阶段性限制。地方层面要求更多城市更大范围放宽“四限”，提高购房补贴，降低落户门槛。